«ویلاهای غیرمجاز» همخانه اجباری باغ‌های دزفول+عکس
دزفول را با باغ‌هایش می‌شناسند اما این روزها برخی از مالکان باغات برای رسیدن به درآمد بیشتر و رهایی از زحمت رسیدگی به باغات ترجیح می‌دهند باغ‌ها را به باغچه تبدیل کنند و با استفاده از ویلا از ظرفیت مسکونی باغ ویلاهای خود بهره ببرند.
به گزارش اهواز نوین،باغ ویلاهای دزفول چند سالی است که به یکی از جاذبه‌های تفریحی آخر هفته‌ها در خوزستان تبدیل شده‌اند اما این روزها مورد توجه قرار گرفتند چرا که برخی از مالکان زمین‌های کشاورزی و باغات، کاربری اراضی خود را به ویلا تغییر می‌دهند تا زحمت کار کردن در زمین‌های کشاورزی را به جان نخرند و به جای تلاش در زیر آفتاب سوزان جنوب در خانه‌های خود بنشینند و با اجاره دادن ویلاهای خود به گردشگران، زندگی روزمره خود را بگذرانند.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی موضوع تازه‌ای در کشور به شمار نمی‌آید اما هرچند وقت یک بار مورد توجه قرار می‌گیرد و چندی بعد بدون دریافت نتیجه‌ای مطلوب از اذهان عمومی پاک می‌شود. بنا بر ادعای مسؤولان استان خوزستان تاکنون بیش از ۲ هزار باغ ویلای غیرمجاز در دزفول ساخته شده است که علاوه بر آسیب‌های وارد آمده به حوزه کشاورزی، ضررهایی را به محیط زیست وارد کرده است.
فرمانده انتظامی دزفول معتقد است که ۲ هزار ویلا باغ غیر مجاز در دزفول وجود دارد که این معضل باید به صورت ریشه ای حل شود. روح الله گراوندی می‌گوید: باغ ویلاهای شهرستان دزفول مجوز ندارند و صاحبان آنها برای مسئولان امنیتی شناخته شده نیستند که این امر موجب مشکلاتی شده است.
تغییر کاربری اراضی باغی و کشاورزی جرم است
حفظ باغ‌ها و اراضی زراعی و جلوگیری از تغییر کاربری‌های آنها، یکی از دغدغه‌های مهم قانون‌گذاران بوده است، به‌طوریکه بعد از هجوم گسترده سودجویان برای از بین بردن باغ‌ها و تبدیل آنها به اراضی مسکونی، قانون‌گذار در سال ۷۴ با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، مصوب کرد که «به‌منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است.» و برای تشخیص موارد ضروری هم، کمیسیونی را در وزارت جهاد کشاورزی مأمور کرد تا با بررسی درخواست‌ها، برای تغییر کاربری‌های ضروری مجوز صادر کنند.
بر اساس ماده ۲ این قانون، پس از تشخیص کمیسیون ذی‌ربط و رعایت شرایط قانونی، «۸۰ درصد قیمت روز اراضی و باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌گردد.»
البته بر اساس تبصره یک این ماده قانونی، «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.»
این مقررات برای کسانی است که از طریق قانونی و طی مسیرهای اعلام شده، اقدام به تغییر کاربری در اراضی زراعی یا باغی خود می‌کنند اما کسانی که به صورت غیرقانونی تغییری در کاربری اراضی زراعی ایجاد کنند؛ از نظر قانون دارای مسئولیت کیفری شناخته شدند.
در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات در خصوص جرم‌انگاری تغییر قانونی کاربری در این اراضی تاکید شده است که «کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون این قانون، اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به‌قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهند شد.»
باغ ویلاها سبب جذب سرمایه برای دزفول شده‌اند
یک هکتار زمین کشاورزی برایش به ارث مانده است، می‌گوید: این زمین به درد کشاورزی و باغداری نمی‌خورد چرا که میزان زحمتش زیاد است و میزان درآمدش کم؛ برای همین به پیشنهاد پسرش کاربری این زمین را به ویلا تغییر داده و حالا علاوه بر ایجاد اشتغال برای ۴ جوان دزفولی به صورت مستقیم، توانسته درآمد خوبی کسب کند.
این شهروند دزفولی می‌افزاید: به برکت همین دو ویلا ماهانه در حدود ۱۰ میلیون تومان درآمد دارم که ۳ میلیون صرف هزینه‌های جاری آن می‌شود و مابقی آن سودی است که از این ویلا سازی حاصلش شده است.
او ادامه می‌دهد: برخی از مسؤولان در ساعات روز از تغییر کاربری این اراضی حرف می‌زنند و شب‌ها در همین ویلاها زندگی می‌کنند؛ حرف زدن درباره غیرقانونی بودن ساخت ویلا در این باغ‌ها کار ساده‌ای است اما به همین سادگی هم از برنامه‌های خودشان برای ساماندهی وضعیت اقتصادی مردم دزفول حرف بزنند تا بدانیم که برای توسعه شهر، برنامه‌ای تدوین شده است.
وی می‌گوید: سال‌ها است که می‌گویند کار ما غیر قانونی است اما با حضور مالکان ویلاها نشستی برگزار نکرده‌اند تا حرف ما را بشنوند، ما بخشی از باغ را تبدیل به ویلا و استخر کردیم و بخش دیگر هنوز کاربری خود را حفظ کرده است اما محصول این باغات را برای عرضه در بازار تولید نمی‌کنیم بلکه برای ایجاد جذابیت صرف خود باغ و جذب مشتری می‌شود.
این شهروند دزفولی عنوان می‌کند: دزفول شهر گردشگر پذیری است و وقتی آخر هفته‌ها همه این ویلاها پر می‌شوند، یعنی ما در جذب سرمایه به کمک شهر آمده‌ایم و حالا باید به جای این ساز مخالف زدن از سوی مسؤولان، شاهد برنامه باشیم تا از این ظرفیت ایجاد شده استفاده کنیم.
سوءمدیریت عامل گسترش باغ ویلاهای غیرمجاز
سرپرست فرمانداری ویژه دزفول نیز با بیان اینکه سوءمدیریت در گذشته سبب افزایش باغ ویلاهای غیرمجاز در دزفول شد، می‌گوید: طرح ساماندهی باغات شهرستان دزفول در دستور کار قرار دارد. مجوزهایی که در گذشته بدون برنامه و رویکرد مناسب صادر شده و هرکسی صاحب باغ و ویلا شده و از حق مجاز خود نیز تجاوز کرده، متناسبت با شرایط شهرستان دزفول نیست.
محمد حیدری اضافه می‌کند: به معنای دیگر کارکرد این باغ ویلاها کارکرد مناسبی نبوده و اخلاق اسلامی در آنجا در خیلی از موارد رعایت نمی شود به گونه ای که اعتراضات و شکایات متعددی از این باغات بدست ما رسیده است که باید به آنها رسیدگی شود و در دستور کار قرار بگیرد.
وی از دستور توقف صدور مجوز باغات شهرستان خبر می‌دهد و می‌افزاید: این مهم انجام شده و به دهیاران و بخشداران و اداره جهاد کشاورزی نیز ابلاغ شده که هیچ زمینی را جهت تفکیک و تغییر کاربری مجوز صادر نکنند.
سرپرست فرمانداری ویژه دزفول بیان کرد: اگر مورد جدیدی نیز مشاهده شد قطعاً مورد بررسی قرار خواهد گرفت ضمن اینکه لازم است آنچه که در گذشته اتفاق افتاده نیز اصلاح شود و در آینده نیز اجازه تغییر کاربری به هیچ باغی داده نخواهد شد.
مالکان باغ ویلاها برای دریافت مجوز اقدام کنند
رئیس اداره میراث فرهنگی دزفول نیز می‌گوید: با توجه به کمبود هتل در دزفول می‌توان از باغ ویلاها به‌عنوان مراکز اقامتی استفاده کرد و هم اکنون این باغ ویلاها چندین برابر بیشتر از هتل‌ها در حال خدمات دهی به مسافران و گردشگران هستند.
حجت الله آریایی نیا می‌افزاید: حدود یک‌صد باغ ویلا در دزفول ساماندهی شده‌اند و برای بیش از ۳۰۰ نفر اشتغالزایی ایجاد کرده‌اند به همین دلیل به دنبال ساماندهی باغ ویلاها هستیم تا از ظرفیت رودخانه‌ها و گردشگری این شهرستان بهره ببریم.
وی بیان می‌کند: دریافت پروانه هزینه ای برای صاحبان باغ ها ندارد ضمن اینکه در نهایت تمامی این مکان ها باید تحت پوشش اداره میراث فرهنگی دزفول قرار بگیرند؛ بنابراین صاحبان باغ ویلاها بهتراست قبل از اینکه با آنها برخورد قانونی صورت بگیرد، به صورت داوطلبانه در جهت اخذ پروانه گردشگری برای باغات خود که از جنبه های مختلف دارای فواید است گام بردارند.
رئیس اداره میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری دزفول با بیان اینکه نظارت و مدیریت باغات دزفول از نظر گردشگری، اشتغال و امنیت سیاسی و اجتماعی برعهده این اداره است، اظهار می‌کند: به صاحبان باغ ویلاها به نوعی ضرب العجل داده شده است؛ بنابراین باغاتی که برای دریافت پروانه اقدام نکنند با هماهنگی دستگاه قضا تاسیساتی که اجاره می دهند (ساختمان باغ) پلمب خواهدشد.
رای وحدت رویه دیوان عالی کشور
هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رای شماره ۷۲۴ که در تاریخ ۲۲ فروردین ماه ۹۱ صادر شده است در خصوص جرم مربوط به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات کمتر از ۵۰۰ مترمربع آورده است: «تغییرکاربری اراضی زراعی تا ۵۰۰ مترمربع، برای سکونت شخصی صاحبان زمین، اگر با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها باشد، طبق تبصره یک ماده ۲ این قانون فقط برای یکبار از پرداخت عوارض قانونی معاف خواهد بود. مفاد این تبصره به معافیت از مجازات افرادی که بدون اخذ مجوز از کمیسیون مزبور اقدام به تغییرکاربری کرده‌اند، دلالت نمی‌نماید؛ زیرا ماده ۳ قانون مرقوم، این قبیل اشخاص را کلاً، قابل تعقیب دانسته و موارد استثنایی و خارج از شمول مجازات، نیز در تبصره ۴ همین ماده صراحتاً ذکر گردیده است؛ لذا به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به منظور سکونت مطلقاً ممنوع و مرتکبین آن قابل تعقیب کیفری هستند.»
آسیب‌های تغییر کاربری اراضی کشاورزی
یک کارشناس کشاورزی در گفت‌وگو با خبرنگار فارس می‌گوید: کمبود نقدینگی به علت سیاستهای انقباضی مالی دولت ، اجرانشدن قانون افزایش بهره وری وخرید تضمینی محصولات کشاورزی، نبود الگوی کشت منطقه ای و ریسک بالای سرمایه گذاری در بخش کشاورزی از یک سو و زرق و برق سودآوری بالا در بخش خدمات ، دلالی ، بازاری و واسطه گری مالی در زمان کوتاه با ریسک کم و امنیت بالا از سوی دیگر باعث شده تولیدات کشاورزی و سرمایه گذاری در این بخش در مقایسه با سایر بخشها از توجیه اقتصادی لازم برخوردار نباشد و کشاورزان انگیزه خود برای ادامه تولید را از دست داده و اقدام به فروش اراضی کنند.
سید باقر علوی می‌افزاید: کشاورزان به منظور دسترسی به رفاه نسبی و فرار از ناامنی و حقارت تولید به فروش سودآور زمین کشاورزی به منظور خانه سازی ، ویلا سازی و کارگاه سازی روی آورده و سپرده گذاری در بانک و دریافت سودهای کلان را به کار پرمشقت و کم درآمد تولید و کشاورزی را ترجیح دهند.
وی با بیان این نکته که با تغییر کاربری هر یک هکتار زمین کشاورزی، برای تأمین غذای ۲۰ نفر به خارج و واردات وابسته می‌شویم، اظهار می‌کند: این روند خلاف سیاست های ابلاغی اقتصاد مقاومتی و عناوینی مانند حمایت از تولید ملی و تحول در اقتصاد با مدیریت جهادی است.
این کارشناس کشاورزی بیان می‌کند: در ازاء تغییر کاربری هر هکتار، تولید اکسیژن سالانه مورد نیاز متوسط ۱۰ نفر را از دست می دهیم که باید به این ضررو زیان ها محرومیت از مزایای یازده گانه دیگر جنگل‌ها که موجبات فقر اقتصادی و زیست محیطی کشور را فراهم می آورد، اضافه کرد.
علوی با بیان اینکه با تغییر کاربری منابع طبیعی و اراضی زراعی و باغی، عده ای سودجو در کوتاه مدت، سودهای هنگفت می برند، می‌گوید: زیان اصلی بر کشور و محیط زیست بشری که تجدید پذیر نبوده و طبیعت برای شکل گیری خاک حاصلخیز ۵۰۰ تا ۸۰۰ سال زمان صرف می کند تحمیل می شود. تغییر کاربری اراضی باید با اجرای طرح انقلابی قانون افزایش بهره وری، حمایت از تولید و کشاورزان و نظارت و اجرای قاطعانه قانون ممنوعیت تغییر کاربری متوقف شود.
علت علاقه مالکان برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی
رئیس سازمان امور اراضی نیز با تبیین ضرورت‌های حفظ کاربری اراضی و خطر نابودی اراضی کشاورزی، علت تغییر کاربری را علاوه بر گسترش روزافزون جمعیت و تقاضا برای مسکن، نیازهای رفاهی و گردشگری، تمایل به خوش‌نشینی، ارزش‌افزوده زمین، تمایل افراد به خردکردن اراضی و تملک و از طرفی ناهماهنگی دستگاه‌های اجرایی در ارائه خدمات و صدور مجوز برای ساخت و سازهای غیرمجاز دانست.
علیرضا اورنگی اظهار می‌کند: تشدید تمایل به سوداگری زمین، عدم آگاهی از قانون و مجازات‌ها و اثرات مخرب زیست محیطی از دیگر علل تغییر کاربری است.
وی با تشریح برخی از موارد بازدارنده قانون حفظ کاربری می‌گوید: ضرورت تشخیص تغییر کاربری بر عهده کمیسیون استانی و مرجعیت تشخیص نوع اراضی بر عهده جهاد کشاورزی است. همچنین تعیین عوارض که معادل ۸۰ درصد قیمت روز اراضی با کاربری جدید می‌شود از موارد دیگری است که در قانون اشاره شده است.
رئیس سازمان امور اراضی با اعلام اینکه تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی تهدیدی برای تولید کشاورزی، امنیت غذایی و خودکفایی است، از قضات درخواست کرد در صدور احکام برای تخلف تغییر کاربری به این نکته توجه کنند تا منافع ملی و کلان حاکمیت به خطر نیفتد.
اورنگی با اشاره به راه‌اندازی یگان حفاظت اراضی در اسفند سال گذشته و پیگیری امور گشت‌های حفظ کاربری اراضی در استانها، از نیروی انتظامی خواست بعد از اعلام تخلف تغییر کاربری از سوی جهاد کشاورزی از ادامه عملیات جلوگیری کنند.
جهاد کشاورزی، نظاره گر افزایش باغ ویلاها در خوزستان
به گفته مسئولان ۵۵۰۰ هکتار باغ مرکبات در شهرستان دزفول وجود دارد. رئیس سازمان جهاد کشاورزی خوزستان در سال ۹۴ گفته بود: میزان تولیدات کشاورزی در دزفول کاهش یافته است. وی علت کاهش تولیدات را ویلا شدن باغ‌های دزفول عنوان کرده است.
«کیخسرو چنگلوایی» که در شورای برنامه ریزی استان سخن می‌گفت، تأکید کرد: اجازه قطعه‌قطعه‌شدن باغ‌ها و تبدیل شدن آنها به ویلا را نمی‌دهیم. رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان خوزستان گفته بود: هر فردی که قصد تاسیس ویلا را دارد، می‌تواند از منابع طبیعی زمین درخواست کند.
چنگلوایی بر این موضوع تأکید داشت که اگر جلوی ویلاسازی‌ها گرفته نشود، چیزی از باغ‌های دزفول باقی نخواهد ماند.
وقتی ویلاهای دزفول جاذبه گردشگری می‌شوند
هرچند مدیران جهاد کشاورزی و برخی از کارشناسان افزایش باغ ویلاها در دزفول را تهدیدی برای کشاورزی در این شهرستان می‌دانند اما بنا بر آمارهای ارائه شده از سوی معاون گردشگری اداره کل میراث فرهنگی خوزستان، این باغ ویلاها سبب ورود گردشگران به خوزستان شده است.
پیمان نبهانی می‌گوید: تا پیش از گران شدن دلار، اکثر اتباع عراقی به منظور سفرهای درمانی به کشورمان می‌آمدند اما حالا برای سفرهای گردشگری وارد کشور می‌شوند و در مناطق خوش آب و هوای خوزستان مانند دزفول و شوشتر حضور پیدا می‌کنند.
وی ادامه می‌دهد: آنها با خانواده برای تفریح به باغ ویلاهای این دو شهر و مناطق توریستی اطراف اهواز می‌آیند و همین مسئله سبب شده که براساس برنامه‌ریزی‌هایمان خوزستان قرار است به کانون گردشگران عراقی تبدیل شود. در این برنامه چند استان با هم مرتبط می‌شوند و گردشگران عراقی به آن مسیرها هدایت می‌شوند.
ناهماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی و نهادهای قضائی
یک کارشناس مسائل حقوقی نیز در گفت‌وگو با خبرنگار فارس می‌گوید: تغییر کاربری اراضی کشاورزی ممنوع است و براساس تبصره یک ماده یک این قانون اصالت بر ممنوعیت تغییر کاربری است. کاظم ایرانمنش می‌افزاید: براساس قانون، جهاد کشاورزی مسؤول مقابله با تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات است و در صورت مشاهده تخلف باید از طریق دادگاه نسبت به فرد متخلف اقامه دعوی کند.
وی ادامه می‌دهد: پس از اینکه جهاد کشاورزی از فرد متخلف شکایت کرد، براساس قانون کارشناس جهاد کشاورزی به‌عنوان کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود اما برخی از قضات این مسئله را قبول ندارند و معتقدند که در مسئله‌ای که جهاد کشاورزی یک طرف دعوا است، نظر کارشناس این اداره قابل قبول نیست.
این کارشناس مسائل حقوقی بیان می‌کند: اگر قانون به صورت کامل اجرا شود، شاهد تغییر کاربری اراضی نخواهیم بود چرا که در این گونه دعاوی، قاضی باید حکم قلع و قمع و پرداخت جزای نقدی را صادر کند، متأسفانه در برخی از مسائل قانون به صورت کامل اجرا نمی‌شود و به همین دلیل حکم عقیم می‌ماند و بازدارندگی لازم را نخواهد داشت.
وی عنوان می‌کند: وقتی فرد متخلف با حداقل جزای نقدی، جریمه شود به این نتیجه می‌رسد که برخورد انجام شده کمتر از تخلف صورت گرفته است و جرأت ارتکاب تخلفی دیگر در این حوزه را خواهد داشت.
ایرانمنش اظهار می‌کند: براساس قانون در صورت تغییر کاربری اراضی کشاورزی، شرکت‌های آب و برق باید از ارائه خدمات به آن زمین خودداری کنند اما این شرکت‌ها هم توجیهات خود را دارند و به همین دلیل فرد متخلف برای تغییر کاربری زمین کشاورزی خود با مشکل خاصی مواجه نمی‌شود چرا که برخورد با تخلف او حداقلی است.
وی در پاسخ به این پرسش که چرا نهادهای نظارتی قبل از ساخت این باغ ویلاها جلوی ارتکاب تخلف را نمی‌گیرند، می‌گوید: مالک باغ در ابتدا دیوارهای اطراف را با توجیهات قانونی بالا می‌برد و بعد اقدام به ساخت و ساز در داخل آن محوطه می‌کند به همین دلیل ناظران نمی‌توانند از این موضوع مطلع شوند. در صورتی هم که مطلع شوند چون تخریب این سازه‌ها بر عهده نهادهای دیگری است و روند رسیدگی به این قضایا کند، عملاً مالک فرصت تکمیل سازه خود را خواهد داشت.
این کارشناس مسائل حقوقی می‌گوید: مهم‌ترین مشکل در جلوگیری از رشد تغییر کاربری اراضی دزفول، ناهماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی و نهادهای قضائی است و باید مسئله تغییر کاربری اراضی برای هر دو طرف ماجرا روشن شود تا جلوی ساخت و ساز غیر مجاز گرفته شود؛ البته ناهماهنگی بین دستگاه‌های دولتی هم زیاد است وگرنه چگونه جهاد کشاورزی یک فعالیت را غیرقانونی معرفی می‌کند اما شرکت‌های آب و برق به همان فعالیت خدمات می‌دهند؟
به گزارش خبرگزاری فارس، بنا بر آمار ارائه شده، شهریور سال گذشته ۸۰۰ باغ ویلای غیرمجاز در دزفول وجود داشت و امسال این رقم به ۲ هزار واحد غیرمجاز رسیده است که نشان می‌دهد برنامه‌های اجرا شده برای جلوگیری از تغییر کاربری اراضی به نتیجه نرسیده است.
این روزها هرچند ده‌ها هزار گردشگر ماهانه برای بهره بردن از باغ ویلاهای دزفول راهی این شهرستان می‌شوند اما عادی شدن ساخت و سازهای غیرمجاز و تغییر کاربری در این شهرستان سبب شده که برخی از مالکان در شهرستان‌هایی مانند شوشتر، کارون و رامهرمز دست به اقدامات مشابه بزنند و کاربری اراضی خود را بی توجه به قوانین موجود تغییر دهند.
استفاده غیرمجاز از منابع آب زیر زمینی، کاهش راندمان تولید محصولات کشاورزی و ایجاد مشکلات جدید در حوزه محیط زیست از جمله پیامدهای تغییر کاربری اراضی کشاورزی در خوزستان است که اگر به آن توجه نشود در سال‌های آینده باید به جای مشاهده زمین‌های حاصلخیز و تنوع گیاهی باغات و اراضی کشاورزی خوزستان شاهد رشد ویلاهای خوش آب و رنگ باشیم.